J’ai l’avantage de vous présenter ci-dessous un cas concret (tiré du site www.ne.ch et adapté à la situation actuelle) d’un propriétaire d’immeuble ayant sensiblement augmenté la valeur de son bien immobilier par des mesures d’efficacité énergétique.

Contexte avant analyse

Revenus locatifs nets de l’immeuble: CHF 57’000.-; valeur de l’immeuble estimée à CHF 1’036’000.- (capitalisation à 5.5%)

Consommation de kWh thermique (chauffage mazout): environ 120’000 kWh ce qui correspond approximativement à 12’000 litres de mazout par année et un coût de CHF 12’000.- (CHF 1.- le litre de mazout)

Immeuble composé de 9 appartements et non isolé.

Analyse et propositions d’optimisation

Potentiel d’augmentation existant sur le niveau des loyers et l’amélioration de l’isolation thermique du bâtiment.

Propositions d’optimisation:

  • Amélioration de l’enveloppe extérieure de l’immeuble avec une isolation extérieure de 14 cm donnant droit à des subventions
  • Pose de nouvelles fenêtres triple vitrage donnant droit à des subventions
  • Séance avec les locataires afin d’expliquer la baisse des charges potentielle ainsi que l’amélioration du confort dans le bâtiment
  • 50% des travaux globaux répercutés sur le loyer net en tant que plus-value selon article 14 OBLF (50% à 70% des travaux d’amélioration énergétiques)

Aspects financiers et énergétiques

Coûts des travaux globaux : CHF 480’000.-

Subventions perçues: CHF 35’000.- (7%)

Déductions fiscales: CHF 148’000.- (taux marginal d’imposition supposé de 33% pour un domicile dans le canton de Neuchâtel)

Coûts répercutés sur les loyers selon OBLF article 14 (50% retenus alors que l’article recommande 50% à 70%): CHF 240’000.- à amortir en 25 ans

Résultats après travaux

Travaux à répartir sur les loyers: CHF 15’000.- d’annuité (prise en considération de CHF 250’000.- à amortir en 25 ans avec un taux d’intérêt retenu de 3.5%)

Nouveaux revenus locatifs: CHF 72’000.-; nouvelle valeur de l’objet en capitalisant à 5.5% = 1’310’000.-, soit CHF 274’000.- de plus.

Consommation d’énergie: 57’000 kWh, soit une diminution 52.50% qu’avant assainissement ce qui se répercutera en baisse de charges pour les locataires de CHF 5’700.- ou de CHF 11’175.- si on prend en considération la future taxe sur le CO2 de CHF 310.- par tonne émise.

Conclusions

Le propriétaire a bénéficié des avantages suivants:

  1. Une augmentation de la valeur de son bien de 26% ou CHF 274’000.-
  2. Une baisse d’impôts sur l’année fiscale concernée de CHF 148’000.- (possibilité de la répartir sur plusieurs années avec la révision fiscale à venir)
  3. La perception d’une subvention de 35’000.-
  4. Un immeuble moins gourmand en énergie et répondant à la demande actuelle (risque de vacances diminué)

Les locataires ont bénéficié des avantages suivants:

  1. Le confort du logement est nettement amélioré
  2. Une baisse de la consommation d’énergie de CHF 5’700.- par année ou encore de CHF 11’175.- avec la future taxe sur le CO2.
  3. Pas d’exposition à une augmentation du coût du mazout qui se produira dans les années à venir avec l’accroissement de la taxe sur le CO2 (CHF 210.- par tonne de CO2); l’augmentation du loyer est de CHF 30.- par appartement et par mois ce qui est très raisonnable.

NB: ce propriétaire aurait pu pousser la réflexion encore plus loin en intégrant par exemple des énergies renouvelables dans son bâtiment et/ou en produisant sa propre énergie thermique et/ou électrique.

Solutions Finergiques, Stefano Di Grazia

3 janvier 2018